Не пропусти

Специальная акция журнала "Законы и Право"!


Бесплатная юридическая консультация профессиональных юристов онлайн!

Проконсультируйтесь у опытного профессионального юриста прямо сейчас абсолютно бесплатно и без регистрации!


Главная / Судебная практика / Факт участия сторон в долевом строительстве не зависит от названия договора – ВС

Факт участия сторон в долевом строительстве не зависит от названия договора – ВС

Факт участия сторон в долевом строительстве не зависит от названия договора – ВС

Суды вправе квалифицировать отношения сторон как участие в долевом строительстве и применить к ним положения профильного закона при наличии ряда признаков независимо от названия договора, данный вывод закреплен обзором практики Верховного суда (ВС) РФ.

Президиум ВС утвердил обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Основным законом, регулирующим отношения в данной сфере, является Закон № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Содержание важнее названия

Как следует из обзора, если денежные средства привлекаются для строительства квартиры в многоквартирном доме, то к отношениям по договору применяются нормы закона № 214-ФЗ в том числе об ответственности сторон. ВС пришел к данному выводу в ходе рассмотрения в качестве суда кассационной инстанции спора о взыскании неустойки за несвоевременную передачу квартиры, приобретенную по предварительному договору купли-продажи. Было установлено, что несмотря на название договора в действительности он регулирует отношения по участию в долевом строительстве. При этом не имеет значения, что гражданин приобрел право на получение недвижимости от застройщика от другого юридического лица в порядке уступки права требования. ВС отмечает, что действительное содержание отношений устанавливается исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Приобретатель имеет право знать о недвижимости все

Участник долевого строительства получил квартиру, напротив окна которой «вырос» газорегуляторный пункт. Гражданин счел свои права нарушенными и потребовал предоставить ему другую квартиру, но доводы истца счел заслуживающими внимания только ВС. В обзоре практики указано, что при заключении договора застройщик обязан предоставить контрагенту достоверную информацию не только о потребительских свойствах и характеристиках квартиры, но и иные сведения о доме с целью обеспечить возможность свободного и правильного выбора соответствующего помещения в строящемся объекте. К таким сведениям ВС относит и расположение общего имущества или оборудования, используемого для обслуживания дома.

Рассмотрев спор, ВС решил, что требование об обмене квартиры удовлетворению не подлежит. Закон № 214 ФЗ не содержит такого способа защиты нарушенного права и является специальным по отношению к Закону «О защите прав потребителей, в связи с чем требование о предоставлении аналогичной квартиры не основано на законе. Вместе с тем, замена объекта долевого строительства может быть предусмотрена договором.

Изменение договора

В случае, если строительство объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Закон допускает изменение условий о сроке сдачи объекта по договору об участии в долевом строительстве, однако новые положения должны быть закреплены в соглашении сторон, которое проходит обязательную государственную регистрацию. Как следует из обстоятельств дела, рассмотренного ВС, застройщик не согласился с тем, что гражданин требует от него неустойку за несоблюдение сроков. Участник долевого строительства получил право на квартиру в порядке уступки права. Соглашение об уступке содержало новый, более поздний срок, однако изменение условия, предусмотренного изначальным договором с застройщиком, не прошло госрегистрацию. Таким образом, ВС посчитал необходимым применить первоначальное условие о сроке сдачи объекта недвижимости.

Согласно обобщению практики, односторонний отказ застройщика от договора по причине невнесения оплаты участником долевого строительства по договору долевого участия в строительстве допускается только с учетом положений Гражданского кодекса РФ о добросовестности и разумности. Как следует из обстоятельств дела, гражданин перечислил деньги с нарушением срока и не вносил доплату, вызванную просрочкой платежа. ВС не согласился с решениями нижестоящих судов, которые признали правоту застройщика, расторгшего договор в одностороннем порядке. Суд высшей инстанции обратил внимание на то, что спор между застройщиком и гражданином возник по истечении года с момента внесения суммы платежа в период завершения строительства жилого дома и его готовности к передаче. По мнению ВС, при рассмотрении спора суды должны были учесть это обстоятельство и оценить действия застройщика на предмет добросовестности и разумности.

Ответственность застройщика

Как следует из обобщения практики, застройщик несет ответственность за нарушение обязательств перед гражданами, купившими жилье в личных целях, согласно положениям Закона «О защите прав потребителей». За неисполнение обоснованного требования о выплате неустойки, граждане могут взыскать с застройщика штраф в размере 50% от неустойки. При этом перечисление застройщиком участнику долевого строительства денежных сумм после предъявления иска не может являться основанием к отказу во взыскании штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.

Согласно статье 14.28 Кодекса об административных правонарушениях РФ застройщик несет ответственность за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов или иных объектов недвижимости. Максимальное наказание – штраф в размере 1 миллион рублей. Статья 2.9 КоАП РФ предусматривает возможность освобождения от наказания по причине малозначительности нарушения, однако ВС в обзоре практики подчеркивает, что данное положение не применяется к статье 14.28 КоАП РФ. Нарушения требований законодательства об участии в долевом строительстве не могут быть признаны малозначительными, поскольку общественные отношения в данной сфере представляют особую значимость и подлежат усиленной охране со стороны государства.

 

 

Источник

О admin

Оставить комментарий

Ваш email нигде не будет показанОбязательные для заполнения поля помечены *

*